不動産を売却する際の税金について

短期譲渡所得と長期譲渡所得

不動産を売却した時には売却代金から、その不動産の所得費と売却する時にかかった譲渡費用を差し引いた譲渡所得(売却益)に所得税や住民税がかかってきます。短期譲渡所得は売却した年の1月1日現在で「所有期間5年以下」の場合に所得税30%と住民税9%を合わせた39%の税率で課税されます。長期譲渡所得は売却した年の1月1日現在で「所有期間5年超」の場合に所得税15%と住民税5%を合わせた20%の税率で課税されます。時節柄、これに復興特別所得税などが加算される場合もございますし、逆に自己居住用財産の売却や農地保有の合理化などにともなう特別控除が適用できる場合がございますので、十分に税理士など税務に精通した方のアドバイスを受けたほうが良いかと思います。

居住用財産の3,000万円特別控除

住居用財産を譲渡(売却)した場合に、譲渡所得の計算上3,000万円までの特別控除額を控除することができる特例です。親族等への譲渡でなく、また住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売却する等の一定の要件に該当した場合に適用されます。例えばですが、「居住していた家屋を取り壊した場合において取り壊し日から1年以内に譲渡の契約が締結され、かつ、住まなくなって3年目の年の12月31日までに売却すること」など詳細な要件がありますのでご確認下さい。

居住用財産の買い換え特例

居住用の不動産を売却して、代わりに、新たな居住用の不動産を購入した時は、一定の要件のもと、その譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。これは譲渡益が非課税になるわけではありません。例えば1,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却して、7,000万円のマイホームに買い替えた場合には、通常4,000万円の譲渡益が課税の対象となりますが、特例の適用を受けた場合、売却した際に課税は行われず、買い替えたマイホームを将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられます。

居住用財産の買い換え等の場合の譲渡損失の繰り越し控除

居住用の不動産を売却して、新たに居住用の不動産を購入した場合、売却時に譲渡による損失が生じたときは一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除(損益通算)することができます。損益通算しても控除しきれなかった譲渡損失は翌年以降3年以内に繰り越して控除できます。尚、この特例は当然ですが親族への譲渡には適用されません。

注意事項

不動産売買における課税、それにともなう特例は様々です。また特例の利用要件や特例の重複利用の可否についても、お客様が行う不動産売買の目的や、その不動産の所有状況など様々なケースに左右されます。例えば、その不動産を10年以上所有していなければ特例を利用できなかったり居住用財産の3,000万円特別控除と住宅ローン控除は併用できなかったりと、詳細にわたる利用要件は様々ですので、必ず専門家に相談し、アドバイスを受けた上でご判断下さい。